Американський підприємець-номад Джонні Ефді в своєму блозі розповідає про те, як і навіщо купував нерухомість в Україні. Редактор підготував скорочений переклад статті.
. . .
Я купив свою першу нерухомість. Свій перший будинок, квартиру, неважливо, як це назвати, і заплатив готівкою. Я до сих пір пам’ятаю, як мене надихнув шкільний товариш Девід Вонг, з яким я перетнувся на обіді в Сан-Франциско. Це було у 2012 році, я був повністю на мілині, а він розповів мені, що як раз купив будинок у місті. Я був шокований новиною, і не міг зрозуміти, як же він собі це дозволив. Ми були приблизно одного віку, він не був багатієм, у нього не було престижної роботи або чогось такого. Він працював на фабриці картонних коробок і просто економив 50% своєї зарплати, живучи з батьками і особливо не витрачаючись.
Тут і далі фото Johnny FD
Це було для мене серйозним зіткненням з реальністю. Я тоді був з порожніми кишенями, з приблизно $ 2000 накопичень. Ідея про те, що можна заощадити більше $ 100 000 таким чином, здавалася просто неймовірною. Бачити як хтось, такий же як ти, досягає чогось важливого – це той поштовх, який тобі потрібен. Тоді я і почав працювати онлайн, створювати бізнеси і через пару років відклав досить, щоб купити житло. Але якраз тоді я і зрозумів, наскільки жахлива інвестиція – покупка нерухомості. Краще вкладати гроші у фондовий ринок або кудись ще, і продовжувати знімати житло. І зараз я розповім, чому я в кінці-кінців здався і купив квартиру. І чому я зробив це у Києві, столиці України.
Чому я купив квартиру
Перше важливе питання, на яке я повинен відповісти: навіщо в принципі купувати житло, коли всі мої дані говорять про те, що легше і дешевше знімати квартиру, чим купувати її. Якщо ви ніколи не задавалися цим питанням, поясню коротко, чому це так працює. Коли ви купуєте будинок, у вас з’являються інші витрати, включаючи витрати на закриття угоди, страховку, податки, ремонт. Ви або йдете в іпотеку, де платите відсоток, страховку, завдаток, або оплачуєте будинок відразу, в такому випадку, ви втрачаєте можливість проінвестувати ці гроші кудись ще.
Основний бонус від володіння житлом – у тому, що вам все ж доведеться завести рахунок і відкладати гроші. Другий бонус – у тому, щоб мати своє власне житло, де можна зберігати свої речі, яке дає відчуття стабільності від володіння. Але для мене зміна місць нормальна, я їду з одного міста в інше, як тільки воно стає перенаселеним або ціни повзуть вгору. Я знаю, що мене чекає наступний Сан-Франциско, Сіетл, Чіангмай або Портленд.
Так що залишається питання: чому. Відповідь складається з безлічі речей. По-перше, мені стало нудно, а пошук і покупка житла, ремонт, закупівлі в IKEA звучать весело. Я досяг тієї точки у житті, коли відсутність потреби працювати або відповідальності стає нудним, і мені хотілося б мати проект, над яким я зможу працювати. Мені також здається, що ціни на житло у центрі Києва – досить низькі, у порівнянні зі столицями в Європі. Менш, ніж $ 2000 за кв. м за квартиру в центрі – це відмінна ціна.
І хоча я планую жити тут 4-6 місяців у році, я також збираюся здавати її в оренду, щоб одержувати дохід, поки мене немає на місці.
Чому Київ і чому Україна?
Наступне серйозне питання: чому вибирати Київ і Україну? Основна відповідь: просто тому, що мені тут подобається. І я можу собі уявити, як щасливо буду проводити тут щоліта наступні 10 років або довше. Київ – унікальне місто, яке складно відтворити ще десь у світі, тому я б хотів інвестувати, поки ціни не стали завищеними.
В Україні також – найнижчий податок на нерухомість (близько $ 2 за кв. м на рік). У порівнянні з 1-2% вартості будинку в США це – економія в $ 3000 на рік або більше. Вартість участі в ОСББ теж приблизно на цьому ж рівні, а це означає, що у рік мені доведеться платити близько $ 200- $ 300. Для мене це і означає володіти житлом по-справжньому. Адже в США володіти будинком або квартирою означає, що ви все ще повинні платити $ 3000- $ 5000 на рік.
Друга причина, через яку я вибрав купувати квартиру в Києві, полягає в тому, що шукати квартири в оренду на короткий термін тут позначає головний біль і задерті вгору ціни. На відміну від Чіангмай, Тбілісі, Банско або інших міст, де знайти квартиру на місяць можна легко і дешево, тут це – і складно, і втомлює, і просто дратує. Так що володіти житлом, куди я зможу повертатися кожен рік, мені здається перевагою. Якщо все піде гладко, я навіть куплю тут другу квартиру, щоб здавати в оренду першу. Ще одна велика перевага покупки житла тут в тому, що можна отримати посвідку на проживання, проінвестувавши в економіку всього $ 100 000. В Україні заборонено подвійне громадянство, але все одно, це заспокоює: мати другу країну, де можна завжди легально перебувати, якщо у світі знову заборонять подорожі.
Підводячи підсумки, мені подобається дух свободи і особистої відповідальності, властивий українській культурі. Тут не можна розігрувати карту жертви. Люди тут – реалісти, з реальними проблемами, вони поважають погляди кожного і не намагаються нікому нав’язувати свої власні. Особисто мені подобаються швидко зникаючі на заході традиційні сімейні цінності, властиві українцям.
Плюс, Київ – просто класне місто для життя, тут можна займатися чим завгодно, тут унікальна архітектура, технології, відмінний Wi-Fi, прекрасна їжа, люди і відносно низька вартість життя, як для столиці. Що ж стосується погоди, це краще у світі місце для життя з середини квітня і до жовтня, коли холоднішає. Тут сухо, сонячно, неймовірне місце для життя ці 6-7 місяців на рік. Київ – це також хайтек-хаб, тут багато розумних людей-інноваторів. Також, тут є додатки каршерінгу, електросамокати, доставка їжі та інші принади великих хайтек-хабів. Я вже писав раніше, мені подобається Україна, її економіка і культура (в одному зі своїх оглядів Джонні говорив про те, що Київ стає суперхіпстерським – ред.).
Купівля квартири у Києві
Знайти квартиру в Україні було непросто. Якщо чесно, я б не радив займатися цим більшості людей. Будинки у центрі міста старі, з купою прихованих проблем. А новобудови часто здають раніше терміну, неякісно будують або ж їх взагалі не добудовують. Будинки зовні часто виглядають застарілими, ще радянськими будівлями. Навіть сам пошук квартири – складний, в порівнянні з США, де у нас є сайти на кшталт Zillow, Redfin, Trulia, тут складно орієнтуватися.
Тому я звернувся до двох різних агентів з нерухомості. У першого, хоча він і справив приємне враження, просто не було доступу до квартир у районі, який мені був потрібен. Купівля квартири тут небезпечна ще й тим, що ваш агент з нерухомості, ріелтор, не має ліцензії ні від держави, ні від якоїсь іншої організації. Так що вам самим доведеться проводити фінансову і юридичну перевірку угоди.
Також, немає страхування для угоди, так що перевіряти, чи все в порядку, перед покупкою – цілком ваша відповідальність. Саме тому я витратив ще $ 1000 на юриста (її звуть Тетяна Яковенко з Contact Ukraine, якщо вам цікаво). Моїм агентом стала Маша Філімонова з агентства «Благовіст».
Нижче – мої відео, присвячені покупці. Всі ці квартири розміщені в центрі міста, тому ціни досить високі. Той, хто скаже, що зможе знайти в Києві квартиру за $ 50 000 або менше, або не займався цим з 2015 року, або говорить про житло за межами центру міста.
Ціни на квартири в Києві
Це – питання з підступом, оскільки офіційно середні ціни в Києві за кв м – це $ 1000, половина від того, що я заплатив у результаті. Однак ця цифра насправді занижена, адже багато офіційно звітують, що продали квартиру дешевше, щоб заплатити менше податку з угоди. У цю середню ціну також входять всі ціни у Києві, в тому числі, за межами центру міста, де ціни наполовину нижче. Ще один фактор, що впливає на середню ціну: новобудови зі знижками, де квартири купуються ще до того, як об’єкт зданий, і отримують через 1-3 роки порожню коробку, без кухні, статі, сантехніки. Ці квартири продаються зі знижками у 50%, але ви берете на себе ризик фінансувати проект, сподіваючись, що вони продадуть досить квартир, щоб забезпечити будівництво.
Мій бюджет на купівлю квартири в ідеалі становив $ 100-120 000, я був готовий заплатити до $ 150 000, якби квартира виявилася великою і видатною. Житло за цінами близько $ 80 000 вимагало серйозного ремонту (що означало б додатково витрачені $ 20 000 і приблизно півроку роботи). Я думав, що знайшов відмінну квартиру за $ 95 000, але мій юрист перевірила і виявила, що з цієї квартири несплачені іпотека від нині неіснуючого банку в Криму, плюс сумнівний документ від нотаріуса про те, що з квартирою все добре. Це – одна з найпопулярніших схем при продажу житла в Україні.
У цей момент я перестав дивитися на ціну в загальному, і зосередився на квартирах, які продавалися за ціною нижче, ніж $ 2000. Коли мені підвернулася квартира на Басейній, я майже її пропустив, адже вона наближалася до максимуму, який я був готовий заплатити. Плюс, мені здавалося, що це буде дуже гучна локація. Але на щастя я все ж вирішив піти подивитися на неї, і виявилося, що вона ідеальна.
Розташована на одній з центральних рівнів, прямо у моїх вхідних дверей – кращі ресторани, через дорогу – супермаркет. І що ще крутіше, мої вікна виходять на внутрішній двір, у квартирі тихо і не чутно трафік. Це, плюс товсті 2-метрові стіни, високі 3,8-метрові стелі, будинок, побудований ще за царя, переконали мене погодитися.
Процес купівлі
Тут процес купівлі квартири – складніший і заплутаніший, ніж у США. З іншого боку, тут менше перевірок, але це ж і привносить більше ризиків. Багато продавців були б щасливі, якби ви просто вручили їм валізу з грошима, переважно доларами. Але так поступати очевидно не варто.
Також ваш агент з нерухомості буде намагатися переконати вас виплатити невідшкодовувану заставу, щоб «забронювати» собі квартиру і зняти її з ринку якомога терміново, навіть на наступний день. У США такі виплати можна повернути.
Однак в Україні виявляється, що якщо ти виплатив цю заставу, повернути її буде дуже складно і можливо доведеться йти до суду. Саме тому я найняв житлового інспектора, юриста, сантехніка і електрика, які прийшли і перевірили усе в квартирі, перш ніж я заплатив $ 4000 застави і почав переговори. Також, оскільки це – історичний центр міста, тому власники квартир повинні ще отримувати дозвіл на продаж від Управління з охорони культурної спадщини, мені для ремонту або змін в приміщенні теж потрібен дозвіл.
Я збирався отримати посвідку на проживання за допомогою інвестицій. Спочатку мені потрібно було перевести гроші (більше $ 100 000) на доларовий інвестиційний рахунок в Україні. Відведіть собі на це кілька тижнів, оскільки ваш американський банк точно зверне увагу на таку транзакцію і потрібно буде все з ними з’ясувати.
Після цього я перевів гроші на гривневий рахунок (заплативши за конверсію). Але покупець хотів суму в доларах, оскільки тут це – більш стабільна валюта. Так що мені довелося заплатити за конверсію ще раз. Тут немає ескроу-рахунків для таких випадків, це означало, що у день транзакції ми всі повинні були зустрітися в банку, перевести гроші і підписати папери.
Зараз я вніс депозит і почав переказ грошей з США в Україну, але все ще у процесі фіналізації угоди, це займе ще пару тижнів. У цей час я шукаю ідеї для дизайну. Дуже чекаю моменту, коли ми закриємо угоду, я отримаю ключі, проведу косметичний ремонт і нарешті в’їду до власної квартири. Мене зовсім не радують типові головні болі власника житла, рахунки, ремонт, відповідальність. Але мені здається, у кінці-кінців це того буде коштувати.
Обнадіює, що у мене буде власне житло, яке недорого тримати, і де я зможу бути, що б не трапилося. Плюс, ця міжнародна власність ніяк недоступна американському уряду і його податкам. Це – мій страхувальний трос на випадок, якщо в Америці щось піде не так.
